每经记者 夏子博    每经编辑 张静    

  秦农银行一口气上架18套西安房源。

  根据西部产权交易网,上述房源价格在60.65万元-111.71万元,其中16套位于莲湖区,2套位于长安区,价格最低的一套面积为130.91㎡,挂牌价仅60.65万元,单价低至4633元/㎡。

  即使当前二手房价格遇冷,西安二环内,平均5500元/㎡左右的价格也是很难想象的。

  但事实上,上述18套房源是第二次摆上货架了,价格下调了近200万元。这或许与其“特殊”的产权关系有关,莲湖区房源挂牌所留电话人士表示,国有资产在一些程序问题上可能导致过户进展缓慢,去年卖了一套类似房源,现在这9个月了还没过户……

  18套房源中,最贵的两套由秦农银行长安支行挂出,分别为子午大道899号智慧城五期3幢24层1单元12403室、12404室,建筑面积94.45平方米,挂牌价111.71万元。这也是唯二两套单价超过10000/㎡的房源。

  剩下的16套都由秦农银行莲湖支行挂出,包括玉祥阁、悦园小区、方兴大厦、潘家村小区等,上述房源面积都在100㎡以上,但由于房龄较长,多为老旧小区,户型设计过时,买不上多少价格,价格最低的一套位于莲湖区玉祥阁小区,面积为130.91㎡,评估价为101.09万元,但挂牌价仅需60.65万元,单价低至4633元/㎡。

秦农银行出售18套西安房源  第1张

  这些价格普遍低于某购房APP上的市场价,以玉祥阁小区为例,130.91㎡户型的一套房源最低挂牌价为92万元,单价为7028元/㎡。

  这批房源也不是首次挂牌了。据《中国房地产报》,2023年12月份,秦农银行也曾挂牌出售上述房源,不过当时共有25套,其中7套为商铺。挂牌结束后,这7套商铺全部成交,剩余的18套住宅即为上述住宅,总价约为1590.09万元。而此次挂牌的房源总价约1393万元,相较于上次下调了196.41万元。

  西安二手房价格整体走弱不假,但远低于市场却出售遇冷,或许还与这批房源的产权关系有关。

  在挂牌信息中提示,目前房产证载所有权人与现出售人秦农银行莲湖支行不一致(由于2015年信用社体制改革,因多种原因暂未变更权属人名称)。

  记者以寻求购房者身份致电挂牌信息电话,对方告知道,莲湖支行挂牌的16套房源中,只有(玉祥阁)那三套房产是在个人名下,所以比其他要便宜得多,其中两户配合意愿度低,后续交易过程可能需要动用法律手续,另外,莲湖支行、户主、购买人三方在签合同、过户、打账等流程上如何获得房管部门认可备案也是个问题。

  “即使配合意愿度高的情况下,国有资产在一些程序问题上也可能导致过户进展缓慢,处理起来很复杂繁琐。”上述莲湖区房源人士表示,去年卖了一套类似房源,现在这9个月了还没过户,就是卡在税费问题上。

  上述人士还表示,“无法保证房源不漏水之类的,都是20年的老房子了,因为之前长期没住人,有可能比同小区房源平均质量还要差一些。”

  一位玉祥阁房源附近的房屋中介人士表示,附近小区里房子基本不会空,有一部分住的,也有一部分是租的,只要价格到位不愁租,租金每月基本在2500元左右。

  优化资产结构?

  一般而言,大型国企及上市公司挂牌出售房产,无外乎两种原因:

  一是确因闲置而出售:为了盘活固定资产,提高资产运营效率,减少不必要的成本开支,从而提高整体运营效率;二是出于优化业绩:因为业绩压力,通过出售房产来改善财务报表,在短期内提振公司业绩。

  业绩压力并不算大,“优化资产结构”更可能是秦农银行考虑的方向。

  据悉,秦农银行是2015年在原西安市城六区农村信用合作联社基础上,以新设合并方式组建的一家省级农商银行。秦农银行相关负责人告诉记者,改制过程中,原来各联社的债权债务及法律关系由秦农银行进行承继,上述18套房源就是改制以前原信用社联社时期购置的,对这些权属是没有争议的。    

  该秦农银行负责人进一步表示:“我们这个资产实际上是属于一种正常处置,按照我行发展规划及相关文件,我们自有的不动产要盘活处置,作为金融机构,我们肯定也要优化资产配比、提高资本充足率,当然去年的情况不是非常理想,流拍了。”

  上述莲湖支行挂牌所留电话人士亦表示,秦农银行正在清理相关资产以求盘活国有资产。据他介绍,莲湖支行上架的16套房产,基本都是2000年前后的单位团购房,当时有职工退房,最后就退到了单位名下,有3套后来发现还在个人名下。长安支行挂牌电话人士也表示,“挂牌房源属于单位当时买的房,但是现在有好多原因,需要把这些固定资产都卖掉。”

  “不少住宅20年都是闲置的,这些房产对于企业来说是有税的。”上述挂牌电话人士表示。

秦农银行出售18套西安房源  第2张

  不过,从当前挂牌情况来看,上述18套房源仍存在无法全部脱手的可能。

  对此,秦农银行相关人士表示,按照国有资产交易管理规定,一般国有资产对外首次挂牌肯定要按照评估价,如果没有成交,就会根据市场反馈再确定新的挂牌价格,或者重新确定盘活处置方式,有处置的,有盘活的,有出租的,最终的要求是一房一策,把盘活处置推进下去,最终要达到的一个国有资产保值增值,后期我们可能还会有少量的商铺会进行盘活处置。

  实际上,将价值不大的固定资产梳理出清,或也符合秦农银行战略需求。

  2021年印发的《陕西省“十四五”金融业高质量发展规划》明确提到,“支持秦农银行争取在全省布局,加快筹备上市,走特色化发展道路,打造全国一流农商行”。

  “全省布局”和“筹备上市”或是秦农银行未来发展的一条主线。近年来秦农银行在合并吸纳上动作频频,2024年7月,秦农银行蓝田支行、周至支行正式挂牌开业,标志着秦农银行改革任务完成,再次吸纳合并两家农商行,银行营业网点数量变更为442家,继续位居西安市金融机构首位。

  而倘若要进行《陕西省“十四五”金融业高质量发展规划》提到的——“筹备上市”,上述类似老旧房产的固定资产对上市毫无帮助,甚至可能成为累赘。

  从经营角度看,当前秦农银行整体经营还是比较稳健的。2023年公司总资产、营收、净利润分别为4441.19亿元、72.04亿元、18.55亿元,分别同比增长9.33%、13.16%、-0.30%,联合资信出具的2024跟踪评级报告,维持秦农银行主体长期信用等级为AA+,评级展望为稳定。

  但秦农银行也有些问题比较棘手。例如评级报告提示:1.秦农银行贷款行业及客户集中度较高,房地产业贷款不良率高;2.关注类贷款和不良贷款规模及占比有所上升,信贷资产质量面临一定下迁风险,拨备水平有待提升。

秦农银行出售18套西安房源  第3张

  评级报告显示,秦农银行最大十家客户贷款比例2019年至2023年分别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%,而据《中国经营报》统计,2022年14家主板、新三板上市农商行前十大贷款客户占比的平均值为30.12%,远低于秦农银行。

  客户集中或与其省级农商行定位有关,联合资信评级报告中指出:“贷款客户集中度方面,秦农农商银行加大力度支持‘一带一路’等省内重点项目和西安市本地国有企业,投放了部分基础设施建设类贷款,导致其客户集中度水平较高,面临一定的贷款客户集中风险……”

  值得注意的是,秦农银行前十大客户中出现逾期的情况。评级报告显示,贷款前十大户主要涉及交通运输业和建筑业,2023年年末贷款前十大户中涉及逾期贷款余额16.00亿元(单户逾期)、无不良情况,针对大户大额逾期情况,秦农银行正在积极协调化解,但未来实际处置情况有待观察。

  秦农银行在一些信贷风险核心数据上低于行业平均值,2023年末,我国商业银行不良贷款率、关注类贷款占比分别为1.59%和2.20%,分别较上年末下降0.04和0.05个百分点,拨备覆盖率为205.14%。而截至2023年年末,秦农银行不良贷款率、关注类贷款占比分别达到2.15%、9.19%,同比增加0.08、1.20个百分点,拨备覆盖率164.59%,同比下降4.62个百分点。

  评级报告中显示,秦农农商银行凭借良好的客群基础及广泛的网点分布等优势,坚持服务实体经济的战略导向,专注服务“三农”、中小微企业以及个人客户,存贷款业务市场竞争力较强;陕西省金融机构众多带来的同业竞争压力较大,2023年,秦农农商银行存贷款业务市场占有率在当地同业中保持中上游水平。

  封面图片来源:每日经济新闻记者 夏子博摄